Preguntes freqüents sobre lloguer

En el nostre treball diari ens trobem amb dubtes, conflictes i problemes d’allò més diversos. Pel que fa als inquilins, n’hi ha algunes que es repeteixen amb molta freqüència i que creiem que és important resumir.

Algunes qüestions prèvies

Abans d’entrar en matèria, convé tindre en compte que quan es formalitza un contracte de lloguer de vivenda, preval la voluntat de les parts. Açò vol dir que el que acordem “va a missa”. No obstant, existeixen alguns articles de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) que són imperatius, és a dir, que els contractes no poden contradir. Per tant, haurem de tindre en compte si el nostre conté clàusules nul·les, que són aquelles que van en contra del que els articles imperatius diuen. Algunes d’estes disposicions considerades nul·les són: els falsos arrendaments de temporada, la negativa de l’arrendador a la pròrroga legal o l’obligat compliment per a l’inquilí durant el primer any.

És freqüent trobar-se amb contractes de lloguer que són bàsicament models descarregats d’internet, modelats amb clàusules que convenen l’arrendador i perjudiquen l’arrendatari. Però molt de compte amb açò: no totes les clàusules “injustes” són nul·les. Si acceptem el contracte, haurem d’assumir algunes d’estes clàusules; i només algunes, en canvi, podrien entendre’s nul·les. Diguem “podrien” perquè l’únic que pot decidir si ho són és el jutge o jutgessa, encara que es molt útil tindre coneixement de la seua existència perquè ens proporcionarà més capacitat de negociació.

Per exemple, una cosa és haver acceptat al nostre contracte pagar la comunitat o l’IBI, la qual cosa hauríem d’acabar assumint, i una altra haver signat un contracte amb una clàusula que permeta el propietari entrar a la nostra vivenda quan vulga, cas en què hauria de considerar-se nul·la per violar la intimitat del domicili i podríem reclamar-ne la inaplicació.

Fets estos aclariments, anem a resumir els conflictes i dubtes que ens trobem amb més freqüència en el nostre dia a dia. Tractarem de donar-li una “senzilla” resposta jurídica.

1. Quant és el mínim que pot durar el meu contracte de lloguer? Si el meu lloguer preveu una durada de sis mesos, per exemple, he d’abandonar l’immoble passat este període?

Quan es tracta de vivenda habitual, els contractes tenen una durada mínima d’un any, prorrogable per dos anys més. És a dir, la inquilina, mentre siga la seua vivenda habitual, podrà residir-hi durant tres anys des de l’inici del contracte. La propietària no podrà oposar-se a la pròrroga fins passats tres anys.

No obstant, podem trobar-nos amb contractes de lloguer de temporada, tot i que siga la nostra vivenda habitual. Esta és una trampa que es veu molt. De vegades ens trobem amb arrendaments de menys d’un any de durada, però perquè siga considerat de temporada vàlid cal que es donen dos requisits:

  • Que el contracte reculla una causa que justifique la temporalitat (motius laborals, tasllat temporal, estudis, etc) i,
  • L’existència d’un domicili permanent de l’inquilí distint a la vivenda que s’arrenda.

Si no existeix justificació de la temporalitat i l’immoble és la vivenda habitual de l’arrendatari, amb independència del que diga el contracte, la persona inquilina tindrà dret a estar els tres anys.

Una altra cosa que ocorre sovint és que els contractes inclouen clàusules que negulen la pròrroga legal, o siga, que tracten de reduir la durada legal dels contractes. Són aquelles que diuen que l’arrendament tindrà una durada màxima d’un any, transcorregut el qual les parts podran decidir prorrogar-lo. Esta clàusula és contrària a la llei, així que el contracte es prorrogarà obligatòriament per a l’arrendador i de forma voluntària per a l’arrendatari per un màxim de tres anys.

2. Poden apujar-me el preu del lloguer?

Com déiem, els contractes de lloguer tenen una durada mínima de tres anys inalterables per l’arrendador (excepte en alguns casos molt taxats que després explicarem). Per tant, durant eixe període, poden apujar el lloguer any rere any només si així s’ha pactat al contracte, i només seguint l’índex de referència (generalment, l’IPC, que genera variacions de pocs euros d’any en any) o una actualització fixa semblant. És a dir, el nostre contracte pot establir que cada any augmentarà la renda en cinc euros. Ara bé, perquè la pujada siga efectiva, la propietària haurà de comunicar-ho a l’inquilí de forma fefaent abans de complir l’any, així que, si no ens ho comunica, no estem obligats a pagar més.

La cosa és molt diferent si passen tres anys de contracte. En este cas, si la propietat ens ho ha comunicat amb almenys 30 dies d’antelació a la data de finalització del contracte, haurem d’entendre’l rescindit i podran exigir-nos un augment de renda com a condició per a signar un nou contracte. Si no volem acceptar l’augment, podran fer-nos fora. Així és com ocorren la major part dels “desnonaments” per lloguer (que s’han anomenat “desnonaments silenciosos”) i els desplaçaments de població a les nostres ciutats.

3. Estic obligada a complir el primer any de contracte?

En moltes ocasions ens trobem amb clàusules que pretenen obligar-nos a romandre a la vivenda el primer any. Doncs bé, no es pot obligar a complir el primer any de durada. L’inquilí podrà acabar el contracte transcorreguts els primers sis mesos, si avisa amb 30 dies d’antelació l’arrendador. Si vol abandonar l’immoble abans dels sis mesos, haurà de pagar els mesos que queden fins complir-los (encara que pot pactar-se una altra cosa). A més, es podrà establir una penalització per al cas de desistiment del contracte. Este “càstig” serà l’equivalent a una mensualitat per la renda de cada any que quede per complir. És a dir, si acabem el contracte als sis mesos (el mínim) i la renda era de 300 euros, la penalització podria ser de 150 euros. Per tal que existisca la penalització, cal que s’haja pactat al contracte i mai no podrà ser superior.

4. Tinc un contracte que està a punt de complir els tres anys de durada, he d’abandonar l’immoble o posar-me en contacte amb el propietari?

Una vegada complits els tres anys, el contracte continua prorrogant-se anualment almenys fins que alguna de les parts diga el contrari. És a dir, si veiem que van a acabar-se els tres primers anys de contracte i la nostra intenció com a inquilines és seguir a la vivenda, no caldrà que comuniquem res a la propietària i podrem quedar-nos a la vivenda almenys durant un any més. Ara bé, si la propietat ens comunica de forma fefaent i amb almenys 30 dies d’antelació la seua intenció de no renovar el contracte, haurem de recollir les nostres coses i marxar.

Per exemple, si l’arrendador ens diu que no vol renovar el contracte quatre dies després d’haver acabat, no existirà l’obligació d’abandonar la casa fins l’any vinent. El mateix ocorreria si ens avisara amb només 15 dies d’antelació.

5. Pot el propietari “tirar-me” de la vivenda abans dels tres anys mínims de durada?

Sí, però només en certs casos. Te’n diguem alguns.

  • Després del primer any, per necessitat de la casa arrendada per a destinar-la com a vivenda habitual seua o dels seus fills o cònjuge (en el cas que n’hi haja sentència de separació o divorci). Cal que ho comunique a l’inquilí amb almenys dos mesos d’antelació. La propietària o els seus familiars hauran de fer efectiva l’ocupació de l’habitatge en els següents tres mesos. És a dir, el propietari podrà notificar-nos que abandonem la vivenda en dos mesos per a usar-la ell o els seus familiars. Si ens veiem en esta situació, allò ideal és demanar al propietari que ens aporte proves o justificació perquè si disposa d’una altra vivenda buida en el municipi, no podria fer ús d’esta facultat.
  • Quan l’arrendador projecte l’enderrocament de la finca.
  • Quan la vivenda no estiga ocupada durant més de sis mesos dins del curs d’un any. És a dir, si com a inquilines abandonem la vivenda durant més de sis mesos, el propietari podrà interposar demanda de desnonament. No obstant, este precepte és de poc ús perquè és molt difícil de provar.

6. Cal que pague més d’un mes de fiança? Em poden exigir el pagament de mesos de lloguer per avançat?

L’arrendador no et pot exigir que pagues per avançat més que una mensualitat del lloguer. Una altra cosa és que tu preferisques fer-ho així i arribeu a un pacte.

Respecte a la fiança: no pot ser superior a un mes de renda. No obstant, esta restricció té trampa perquè es permet a les parts que pacten garanties addicionals. Per això trobem propietaris i immobiliàries que ens demanen fins a sis mensualitats de dipòsit com a garantia de pagament. Caldrà estar atents a allò estipulat al contracte, però poc podem fer contra açò.

7. Reparacions. Cal que la inquilina s’ocupe de les reparacions de l’immoble? Es pot pactar que siga així?

Este sol ser un dels punts més conflictius de les relacions propietaris-inquilins. I de fet la llei tampoc esclareix massa. Tractem d’esbossar algunes idees.

L’arrendador té l’obligació de realitzar les obres necessàries per a l’adequada conservació de la vivenda. El trasllat d’estes obligacions a l’arrendatari (per exemple, les clàusules en què s’obliga l’arrendatari a realitzar qualsevol reparació amb independència del seu origen) pot ser considerat nul.

La inquilina haurà de comunicar la necessitat de realitzar reparacions. la millor forma és que la comunicació siga el més fefaent possible i descriga bé el problema. Si la reparació és urgent, pot fer-la la inquilina mateixa, prèvia comunicació a l’arrendadora, per a evitar un dany imminent i després reclamar-li el pagament.

Per tant, no es pot pactar que siga l’inquilí qui assumisca les obres, perquè és deure del propietari mantindre la vivenda en condicions d’habitabilitat. Ara bé, les xicotetes reparacions necessàries per a l’ús normal de l’habitatge són a càrrec de la persona inquilina. És a dir, reparacions com arreglar la pota d’una taula, un caixó, etcètera, són obligació de qui viu a la casa. Però si se’ns trenca el calentador o s’ha trencat la instal·lació de l’aigua, és la propietat qui se n’ha d’encarregar.

8. El propietari pot accedir a la vivenda?

De vegades trobem clàusules que estableixen la facultat d’accés de l’arrendador per a comprovar-ne l’estat. Eixa clàusula és contrària a la inviolabilitat del domicili establerta a l’article 18.2 de la Constitució. Per tant, si el propietari vol accedir a la vivenda, haurà de demanar permís a l’inquilí.

9. Puc llogar una habitació o una part de la vivenda a una altra persona?

No, excepte que t’ho permeta l’arrendadora. La llei només permet el sotsarrendament amb el seu consentiment. Cal anar espai amb açò perquè en cas de fer-ho sense consentiment, l’arrendedora tindrà motius per a desnonar-nos.

10. Se m’acaba el contracte de lloguer i el propietari em diu que en un mes me n’he d’anar. Què faig?

SI han passat els tres anys obligatoris per a la propietat i ha preavisat la inquilina fefaentment de la seua voluntat de no renovar, almenys amb un mes d’antelació, aleshores la inquilina té l’obligació d’abandonar la vivenda.

Ara bé, si la situació social, econòmica, sanitària o personal és molt delicada i no podem abandonar la vivenda immediatament, hem de saber que només per ordre judicial es pot obligar algú a abandonar una vivenda. Creiem que el millor, en eixos casos, serà procurar una solució amistosa amb la propietat. Per exemple, una pròrroga del contracte per un temps que siga beneficiós per a les dos parts.

11. Canvi de propietari. Què passa si el propietari ven la vivenda mentre tinga contracte en vigor?

És un cas molt típic. En principi com a inquilins no ens hauria d’afectar, donat que el comprador i nou propietari passaria a ser el nou arrendador i per tant el contracte continuaria en vigor. Ara bé, això només es segur al cent per cent quan el contracte estiga inscrit en el registre de la propietat, extrem que pràcticament no es dóna mai. En la resta de casos, un jutge podria invalidar el contracte per ser comprador de “bona fe”.

Per tant, quan ens trobem davant esta situació, el primer que hem de fer és continuar pagant. Si ens han notificat el canvi, haurem de tractar de pagar al nou propietari el lloguer. Si accepten el pagament, s’haurà d’entendre que el contracte continua vigent. Si no podem (perquè no ho accepta o no respon) la millor opció es enviar-li una comunicació formal (escrita) i, de nou, fefaent, mostrant la nostra voluntat de continuar pagant el lloguer i sol·licitant-li una forma de pagament. Si encara i tot no trobem resposta, com a últim recurs hauríem d’acudir a jutjats a tractar de consignar el pagament.

12. No puc pagar… què faig?

Este tipus de qüestions cal abordar-les des del primer dia. No podem esperar-nos a tindre un procediment obert i molts mesos impagats perquè tindrem poc marge de negociació. En estos casos, cal que acudim a les associacions, Serveis Socials o Serveis de Mediació de l’Ajuntament perquè ens ajuden i acompanyen buscant una solució.

Si ens veiem en una situació molt apurada, cal recordar que ningú pot fer-nos fora sense procediment judicial i sentència de desnonament. És cert que és obligació de l’inquilí pagar i que el propietari tindrà raons suficients, però en el cas que siga impossible pagar, cal conéixer els drets que es tenen. A més, si la relació no s’ha embrutat encara, serem capaços de dialogar i ser compresos, la qual cosa pot permetre arribar a acords i evitar el desnonament (almenys judicial).

Els procediments judicials de desnonament solen ser curts per a l’inquilí, però llargs per al propietari, per la qual cosa sempre interessa arribar a una solució amistosa (fins i tot en les relacions «trencades»).

Si rebem la demanda, o davant de qualsevol comunicació judicial, haurem d’anar immediatament a una advocada de confiança o bé a sol·licitar la justícia gratuïta. El marge aproximat fins la data que haurem d’eixir de la casa és d’al voltant de cinc o sis mesos.

A més, és molt recomanable buscar professionals de la mediació que permeten tendir ponts entre l’inquilí i l’arrendador per a arribar a acords beneficiosos i segurament menys costosos que el procediment judicial.

Per a acabar, si rebem qualsevol amenaça o intimidació, podem denunciar-ho a la policia.

13. Què fer si el contracte té clàusules com les que hem vist ací?

La millor opció és assegurar-se si existeixen clàusules contràries a la llei abans de signar el contracte. No obstant, sabem que generalment els propietaris estan en situació de superioritat per a negociar, per la qual cosa és possible que hagem d’acceptar certes clàusules per a aconseguir una vivenda. Açò no implica que s’hagen de complir perquè, en el cas que sorgisquen problemes, sabem que és molt probable que un jutge ens done la raó.

Per una altra banda, hem de tindre en compte que si el contracte incloguera regulacions contràries a la llei, no s’invalida el contracte sencer, sinó només les regulacions que pogueren arribar a considerar-se nul·les pels tribunals. És a dir, el nostre contracte d’arrendament continuarà igual, sense tindre en compte la clàusula considerada nul·la.

En resum, ens convé portar-nos bé amb el «casero» o «casera». No cal que totes les comunicacions que fem siguen fefaents perquè açò gela les relacions i a la fi pot complicar-nos la situació. Cal ser intel·ligent i no reclamar al propietari més del que pot assumir, sobretot si ens interessa continuar a la vivenda durant més temps o, senzillament, que no apuge el lloguer en acabar el contracte. Recordem que els contractes només duren tres anys, per la qual cosa convé tindre bones relacions. Ara bé, si veiem que la propietària no respon les nostres peticions, o que ho fa de males maneres, allò ideal és començar les comunicacions per escrit, de manera que puguen serivr-nos per a argumentar, tant en una probable comunicació com en el cas que s’interpose demanda judicial.

Comparteix aquesta notícia: