En nuestro día a día en el trabajo nos encontramos con dudas, conflictos y problemáticas de lo más variopintas. En cuanto a los inquilinos, hay algunas que se repiten con mucha frecuencia y que creemos importante resumir.
Algunas cuestiones previas
Antes de entrar al detalle, conviene tener en cuenta que cuando se formaliza un contrato de alquiler de vivienda prevalece la voluntad de las partes. Esto quiere decir que aquello que acordemos “va a misa”. No obstante, existen artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que son imperativos, o sea, que el contrato no puede contradecirlos. Por tanto, tendremos que tener en cuenta si el nuestro contiene cláusulas nulas, es decir, aquellas cláusulas que van en contra de lo que los artículos imperativos dicen. Algunas de estas disposiciones consideradas nulas son: los falsos arrendamientos de temporada, la negativa del arrendador a la prórroga legal o el obligado cumplimiento al inquilino del primer año.
Es frecuente encontrarse contratos de alquiler que son básicamente modelos descargados de internet moldeados con cláusulas que convienen al arrendador y perjudican al inquilino. Pero mucho cuidado con esto: no todas estas cláusulas “injustas” son nulas. Si aceptamos el contrato, deberemos asumir algunas de estas cláusulas y otras, en cambio, podrían entenderse como nulas. Decimos “podrían” porque el único que puede decidirlo será un juez, aunque es muy útil tener conocimiento de su existencia porque nos proporcionará mayor capacidad de negociación. Las nulas serán aquéllas que limiten un derecho concedido por la LAU.
Por ejemplo, podemos aceptar en nuestro contrato pagar la comunidad o el IBI, lo cual acabaríamos asumiendo sin lugar a dudas, o podemos haber firmado un contrato con una cláusula que permita al propietario entrar en nuestra vivienda cuando le venga en gana, y en este caso debería considerarse nulo por violación de la intimidad del domicilio y podríamos reclamar su inaplicación.
Dicho esto, vamos a resumir los conflictos y dudas más frecuentes que solemos encontrarnos en nuestra día a día y darles una “sencilla” respuesta jurídica:
1. Cuánto es el mínimo que puede durar mi contrato de alquiler? ¿Si mi contrato está estipulada una duración de 6 meses, por ejemplo, debo abandonar el inmueble una vez pasado este periodo?
Cuando se trata de vivienda habitual, los contratos tienen una duración mínima de un año, prorrogable por dos años más. Es decir, el inquilino, mientras sea su vivienda habitual, podrá residir en la vivienda durante tres años desde el inicio del contrato siempre que así sea su voluntad.
No obstante, podemos encontrarnos con contratos de alquiler de temporada, pese a que esta sea nuestra vivienda habitual. Esta es una “trampa” habitual. A veces nos encontramos con arrendamientos de menos de un año de duración para intentar alegando que es un arrendamiento de temporada. No obstante, para que un arrendamiento pueda ser considerado de temporada, deben cumplirse dos requisitos
- Que el contrato recoja una causa que justifique esa temporalidad (generalmente motivos laborales, traslado temporal, por estudios, etc.)
- La existencia de un domicilio permanente del inquilino distinto a la vivienda que se arrienda.
Si no existe una justificación de la temporalidad y el inmueble es la vivienda habitual del arrendatario, con independencia de lo que diga el contrato, el inquilino tendrá derecho a estar hasta los tres años.
Negativa a la prórroga legal: otra cláusula habitual que trata de reducir la duración legal de los contratos es aquella que señala que el arrendamiento tiene una duración máxima de un año, transcurrido el cual las partes podrán decidir prorrogarlo. Esta cláusula es contraria a la ley por lo que se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de tres años.
2. ¿Pueden subirme el precio del alquiler?
Como decíamos, los contratos de alquiler tienen una duración mínima de tres años inalterables por el arrendador (excepto en ciertos casos). Por tanto, durante ese periodo, sólo podrán subirnos el alquiler año tras año y únicamente si ha sido pactado previamente en el contrato, bien siguiendo un índice de referencia (generalmente el IPC) o una actualización “fija” similar. Es decir, nuestro contrato podrá establecer que cada año se aumentará la renta en 5 euros. Ahora bien, para que esta subida sea efectiva, el propietario deberá comunicárselo al inquilino de forma fehaciente antes de cumplir el año, por lo que, si el propietario no nos comunica la actualización del precio, no estaremos obligados a pagar más.
Muy diferente será cuando pasen tres años del contrato. En este caso, si el propietario nos lo ha comunicado fehacientemente con al menos 30 días de antelación a la fecha de finalización del mismo, nuestro viejo contrato puede quedar rescindido y no s puede exigir formalizar uno nuevo, con una renta más elevada u otras nuevas condiciones, o abandonar el inmueble. Así es como suceden gran parte de los “desahucios” de alquiler (que han venido a llamarse “desahucios silenciosos”) y los desplazamientos de población en nuestras ciudades.
3. ¿Estoy obligada a cumplir el primer año de contrato?
En muchas ocasiones nos encontramos con cláusulas que pretenden obligarnos a permanecer en la vivienda durante el primer año. Pues bien, no se puede obligar a cumplir el primer año de duración. El inquilino podrá terminar el contrato, una vez transcurridos seis meses, avisando con 30 días de antelación al arrendador. Si quiere abandonar el inmueble antes de los seis meses, deberá pagar los meses que queden hasta cumplir el sexto mes (aunque puede pactarse otra cosa con la propiedad). Además, se podrá establecer una penalización para el caso de desistimiento del contrato. Este “castigo” será el equivalente a una mensualidad de la renta por cada año que quede por cumplir. Es decir, si terminamos el contrato a los 6 meses (el mínimo), y la renta era de 300 euros, la penalización podría ser de 150 euros. Para que exista esta penalización deberá pactarse en el contrato y nunca podrá ser superior.
4. Tengo un contrato que esta a punto de cumplir los 3 años de duración, ¿He de abandonar el inmueble o ponerme en contacto con el propietario?
Una vez cumplidos los tres años, el contrato sigue prorrogándose anualmente a menos que alguna de las partes diga lo contrario. Es decir, si vemos que se van a acabar los tres primeros años de contrato y nuestra intención como inquilinos es seguir en la vivienda, no tenemos la obligación de comunicar nada a la propietaria y podremos quedarnos en la vivienda al menos durante un año más. Ahora bien, si la propietaria nos comunica de forma fehaciente y con al menos treinta días de antelación su intención de no renovar el contrato, tendremos que recoger nuestras cosas y marcharnos.
Por ejemplo, si el arrendador nos dice que no quiere renovar el contrato cuatro días después de la finalización del mismo, no tendremos por qué abandonar la vivienda hasta el próximo año. Lo mismo ocurriría si nos avisara con solo quince días de antelación.
5. ¿Puede el propietario “echarme” de la vivienda antes de los tres años mínimos de duración?
Sí, pero solo en ciertos casos. Te mencionamos algunos
- Después del primer año de duración, por necesitad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Deberá comunicarse al inquilino con al menos dos meses de antelación. El propietario o sus familiares deberán hacer efectiva la ocupación de la vivienda en los próximos 3 meses. Es decir, el propietario podrá notificarnos que abandonemos nuestra vivienda en 2 meses, para usarla él o familiares cercanos. Si nos vemos en esta situación lo ideal es pedir al propietario que nos aporte pruebas y justificación dado que si dispone de otra vivienda vacía en el municipio no podría hacer uso de esta facultad.
- Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca.
- Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año. Es decir, si como inquilinos abandonamos la vivienda por más de seis meses el propietario podría interponer demanda de desahucio. No obstante este precepto es de poco uso dado que es muy difícil de probar.
6. ¿Debo pagar más de un mes de fianza? ¿Me pueden exigir el pago de meses del alquiler por adelantado?
El arrendador no te podrá exigir que pagues por adelantado más de una mensualidad del alquiler. Otra cosa es que tú prefieras hacerlo así.
Respecto a la fianza: ésta no puede ser superior a más de un mes de renta. No obstante, esta restricción tiene “trampa” ya que se permite que las partes pacten garantías adicionales. De ahí que nos encontremos con propietarias e inmobiliarias que nos pidan incluso hasta 6 mensualidades de depósito como garantía de pago y contra lo cual no podemos hacer nada y tendremos que estar atentos a lo estipulado en el contrato.
7. Reparaciones. ¿Debe el inquilino ocuparse de las reparaciones del inmueble? ¿Se puede pactar que así sea?
Este suele ser uno de los puntos más conflictivos de las relaciones propietario-inquilino. Y de hecho la ley tampoco nos aclara nada. Intentamos esbozar algunas ideas.
El arrendador tiene obligación de realizar las obras necesarias para la adecuada conservación de la vivienda. El traslado de estas obligaciones al arrendatario (tales como las cláusulas en las que se obliga al arrendatario a realizar cualesquiera reparaciones con independencia de su origen) puede ser considerado nulo.
El inquilino deberá comunicar al arrendador la necesidad de realizar reparaciones. Lo mejor es que esta comunicación sea lo más fehaciente posible y describa bien el problema. Si la reparación es urgente, podrá realizarla el mismo inquilino, previa comunicación al arrendador, para evitar un daño inminente, y luego reclamarle el pago al propietario.
Por tanto, no se puede pactar que sea la inquilina la que asuma las obras, pues es deber del propietario mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Ahora bien, aquellas pequeñas reparaciones necesarias por el uso normal de la vivienda, serán de cuenta de la inquilina. Es decir, las pequeñas reparaciones, como arreglar la pata de una mesa, un cajón, etc, se deberá encargar el inquilino. Ahora bien, si se nos rompe el calentador o una tubería pierde agua, deberá encargarse el propietario.
8. ¿Puede la propietaria acceder a la vivienda?
A veces nos encontramos con cláusulas que establecen una facultad de acceso de la arrendadora a la vivienda para comprobar el estado. Dicha cláusula es contraria a la inviolabilidad del domicilio establecida en el artículo 18.2 de la Constitución Española. Por tanto, si el propietario quiere acceder a la vivienda, deberá pedir permiso al inquilino.
9. ¿Puedo alquilar una habitación o una parte de la vivienda a otra persona?
No. A no ser que lo permita el arrendador. La ley solo permite el subarriendo con su consentimiento. Se ha de estar atentos a esto, porque en caso de alquilar una habitación sin consentimiento, el arrendador tendrá motivos para desahuciarnos.
10. Se me acaba el contrato de alquiler y el dueño me dice que en un mes me tengo que ir. ¿Qué hago?
Si han pasado los tres años obligatorios para la propiedad y te ha preavisado fehacientemente de su voluntad de no renovar, con al menos un mes de antelación, entonces la inquilina tiene la obligación de abandonar la vivienda.
Ahora bien, si la situación social, económica, sanitaria o personal es muy delicada y no podemos abandonar inmediatamente la vivienda, hemos de saber que solamente por orden judicial se puede obligar a alguien a abandonar una vivienda. Creemos que lo mejor en estos casos será procurar una solución amistosa con la propiedad. Por ejemplo, una prórroga del contrato por un tiempo que sea beneficioso para las dos partes.
11. Cambio de propietario. ¿Qué pasa si el propietario vende la vivienda mientras tenga contrato en vigor?
Es un caso ya muy típico. En principio como inquilinos no nos tendría que afectar, dado que el comprador y nuevo propietario pasaría a ser el nuevo arrendador y por lo tanto el contrato continuaría en vigor. Ahora bien, esto sólo es seguro al cien por cien cuando el contrato esté inscrito en el registro de la propiedad, extremo que prácticamente no se da nunca. En el resto de casos, un juez podría invalidar el contrato al considerar al comprador como de “buena fe”
Por lo tanto, cuando nos encontramos ante esta situación, lo primero que tenemos que hacer es continuar pagando. Si nos han notificado el cambio, tendremos que tratar de pagar al nuevo propietario el alquiler. Si acepta el pago, habrá de entenderse que el contrato continúa vigente. Si no podemos (porque no lo acepta o no responde) la mejor opción es enviarle una comunicación formal (escrita) y, de nuevo, fehaciente, mostrando nuestra voluntad de continuar pagando el alquiler y solicitándole una forma de pago. Si todavía y todo no encontramos respuesta, como último recurso tendríamos que acudir a juzgados a tratar de consignar el pago.
12. No puedo pagar… ¿qué hago?
Este tipo de cuestiones hay que abordarlas desde el primer día. No podemos esperarnos a que tengamos el procedimiento judicial, con muchos meses impagados porque nos quedará poco margen de negociación. En estos casos, debemos acudir a las asociaciones, a Servicios Sociales o a Servicios de Mediación del Ayuntamiento para que nos ayuden y acompañen buscando una solución.
Si nos vemos en una situación muy apurada, hay que recordar que nadie puede echarnos sin procedimiento judicial. Es cierto que es obligación del inquilino pagar y que el propietario tendrá razones suficientes, pero en el caso de que sea imposible pagar, se debe saber que se tienen una serie de derechos. Además, si la relación no se ha enturbiado aún, seremos capaces de dialogar y de ser comprendidos, lo que puede permitirnos llegar a acuerdos y evitar el desahucio (al menos judicial).
Asimismo, los procedimientos judiciales de desahucio por alquileres suelen ser cortos para el inquilino, pero largos para el propietario, por lo que siempre les puede interesar llegar a una solución amistosa (incluso con las relaciones “rotas”).
Una vez recibamos la demanda, ante cualquier comunicación judicial, tenemos que ir inmediatamente a un abogado de confianza o, en su caso, a la ciudad de la justicia para pedir justicia gratuita. Como antes, tendremos un margen de unos 5 o 6 meses hasta que nos puedan echar definitivamente.
Igualmente, es muy recomendable servirse de profesionales de la mediación que permitan tender puentes entre el inquilino y el arrendador para llegar a acuerdos beneficiosos y seguramente menos costosos que el procedimiento judicial.
Finalmente, si existiera cualquier amenaza o intimidación, tenemos que denunciarlo inmediatamente a la policía.
13. ¿Qué hacer si el contrato tiene cláusulas como las que aquí hemos visto?
Lo mejor es asegurarse de si existen clausulas contrarias a la ley antes de firmar del contrato e intentar negociarlas. No obstante, sabemos que generalmente los propietarios están en situación de superioridad para negociar, por lo que es posible que tengamos que aceptar ciertas cláusulas, para conseguir acceder a una vivienda. Esto no implica que se deban cumplir, pues en caso de que surjan problemas, sabremos que es muy probable que un juez nos de la razón.
Por otro lado, hemos de tener en cuenta, que si el contrato incluyera regulaciones contrarias a la ley, esto no invalida el contrato entero, sino sólo las regulaciones que pudieran llegar a ser consideradas nulas por los tribunales. Es decir, nuestro contrato de arrendamiento continuará igual, sin tener en cuenta la clausula considerada “nula”.
En resumidas cuentas, nos conviene llevarnos bien con nuestro casero. No es preciso que todas nuestras comunicaciones sean “fehacientes” ya que esto enfría las relaciones y al final puede complicarnos la situación. Se ha de ser inteligente y no reclamar al propietario más de lo que puede asumir, sobre todo si nos interesa mantenernos en la vivienda por más tiempo o, simplemente, que no nos suba el alquiler al acabar el contrato. Recordemos que los contratos duran solo 3 años, por lo que conviene estar todos contentos. Ahora bien, si vemos que nuestro casero no responde a nuestras peticiones, o que lo hace de malas formas, lo ideal es iniciar comunicaciones por escrito, de manera que puedan servirnos para argumentar, tanto en una probable negociación como en caso de que se interponga demanda judicial.
