No deixa de sorprendre que el principal argument contra la regulació del mercat de lloguer siga que el “desincentiva”. Utilitzant una lògica absolutament simplista, basada en la repetida llei “innata” d’oferta-demanda, els gurus immobiliaris converteixen el mercat de l’habitatge en una fira de cap de setmana: “el nou decret és precipitat i pot paralitzar el lloguer” (C. Boada, Blackstone); “si es controlen les pujades, potser al propietari no li interessa posar el seu habitatge en lloguer” (J. Pérez Luque, Escola de Negocis ESCP Europe). Ens amenacen amb deixar els seus habitatges buits, insinuen un tancament patronal?.
Obvien, a més, que el lloguer és una de les formes que tenim les persones per a accedir a un bé bàsic i necessari; i quan parlem d’habitatge estem parlant d’un espai que, citant textualment a la RAE, “ofereix refugi als éssers humans i els protegeix de les condicions climàtiques adverses, a més de proporcionar-los intimitat i espai per a guardar les seues pertinences i desenvolupar les seues activitats quotidianes”. Per tant, una normativa que busque “incentivar” el mercat, haurà d’establir condicions efectives per a complir aquesta finalitat, és a dir, oferir seguretat, estabilitat i assequibilitat en l’accés a habitatge .
Precisament, en el preàmbul de la primera versió de la Llei d’Arrendaments Urbans, s’esmentava la necessitat de fer atractiu el lloguer per als espanyols, entenent que cinc anys de duració era termini suficient per a contemplar-ho com a alternativa vàlida a la propietat. Si bé són objectivament incomparable els cinc anys de tinença en lloguer amb el gaudi d’una propietat, encara menys ho eren els tres anys a què va reduir el lloguer la reforma de la Llei en 2013. Reforma que, durant aquests anys, ni tan sols va aconseguir incentivar els propietaris, per la qual cosa tornar als cinc anys (set en cas de persones jurídiques), com incorpora el nou decret llei, era una absoluta obligació.
Estabilitat per als lloguers
En una entrevista en el diari La Vanguardia, l’executiu de Blackstone C. Bouda, “recorda que tota nova regulació sobre el mercat del lloguer requereix d’una “anàlisi sectorial rigorosa” i d’un debat entre tots els operadors de mercat, cosa que ara no ha succeït”. Bouda, es refereix, sense embuts, al fet que han de ser els “operadors de mercat” (ells) els qui influïsquen en la legislació sobre lloguers. És a dir, per a aquests operadors el mercat de lloguer pertany als propietaris. A més, insisteix en una conseqüent paralització del mercat de lloguer amb l’aplicació del nou decret. Bouda repeteix la cantarella de la por: no toqueu el mercat (el meu mercat) o no hi haurà mercat.
Doncs bé, en un estudi comparat de la situació dels lloguers a Europa comprovem com, països com Alemanya, Àustria o França, fins i tot disposant de legislacions restrictives del mercat de lloguer, tenen unes taxes de tinença en aquest règim molt superiors a les nostres. A Alemanya, quasi un 50% de les famílies viuen de lloguer, a Àustria un 45% i a França al voltant d’un 35%. A Espanya, a penes arribem al 22%.
Aquestes regulacions fomenten l’estabilitat i el llarg termini dels contractes. Tant en la normativa alemanya com austríaca, els contractes temporals estan totalment taxats per a casos excepcionals, i encoratgen els arrendaments indefinits (recordem que ací ens estan tirant les mans al cap per cinc anys de duració). A França pràcticament ocorre el mateix, gràcies a la renovació automàtica dels contractes, els arrendadors només poden rescindir contracte als tres anys i per causes taxades. Els tres ordenaments emfatitzen la motivació del propietari per a finalitzar el contracte: necessitat d’habitatge d’un familiar, vendre-la o reformar-la són algunes de les raons que permeten a un arrendador en aquests països finalitzar contracte de forma ordinària. No permeten, per tant, que el propietari finalitze contracte per a pujar el lloguer o per qualsevol altra raó no inclosa en la llei.
El control dels preus del lloguer
Precisament en els últims mesos, els mitjans de comunicació han vingut posant el focus d’atenció en l’astronòmic augment dels preus del lloguer. Aquesta revaloració, està provocant que nombrosos inquilins es vegen obligats a abandonar els seus habitatges davant pujades que, fàcilment, arriben al 50% del preu inicial convingut. En conseqüència, no solament des dels moviments socials s’exigeix una llei de control de preus com la Llei Alur francesa o la Llei Mietpreisbrense alemanya, sinó que sembla haver-hi un consens generalitzat entre la població en la necessitat de controlar els preus de lloguer. De fet, en una enquesta que va realitzar el periòdic La Vanguardia, un 70% dels lectors (d’un periòdic de tall conservador) manifestaven estar d’acord amb la regulació dels preus.
Aquests intents de “prendre el control” per part dels ciutadans encenen la llum d’alarma entre inversors i fonamentalistes de la lex mercatoria, que s’afanyen a infondre la por a la desinversió. No obstant això, davant una dada evident com és que per al 40% dels arrendataris del nostre país l’habitatge suposa una excessiva sobrecàrrega econòmica, només a aquests especuladors se’ls ocorre defensar que el mercat de lloguer gaudeix de bona “salut”.
Finalment, i malgrat la forta demanda social, el nou decret llei no ha introduït el control de preus entre el seu articulat. Sí que van arribar altres mesures (benvingudes), com l’ajornament del llançament en situacions de vulnerabilitat de l’inquilí, la subrogació de l’arrendador en cas de canvi de propietari sense necessitat d’inscripció registral o la protecció davant els desnonaments amb data oberta.
Causes de finalització del contracte
No obstant això, es troben absències importants. No només el control de preus al lloguer sinó també la falta absoluta de restriccions a l’arrendador per a acabar el contracte de lloguer en finalitzar el termini. El nostre sistema d’arrendaments continua fomentant la temporalitat dels contractes i atorga als amos absoluta discreció per a finalitzar-los passats els 5 anys. És a dir, si pel que siga a l’amo no li caiem bé, és prou amb què ens notifique la no renovació del contracte sense necessitat de justificar-se. És més, podrà llogar-li-la a altres inquilins que accepten un preu més elevat o, senzillament, deixar l’habitatge buit i sense ús.
Per contra, si la normativa restringira aquesta capacitat de l’arrendador, per exemple establint una relació de causes per les quals l’arrendador pot resoldre el contracte, a més de crear un mercat més atractiu, segur i estable (tant per a arrendador com per a arrendatari), es podria lluitar contra l’especulació immobiliària i el greu problema d’habitatge buit que pateix el nostre país (amb xifres que oscil·len entorn del 13% del parc d’habitatges). Si el propietari no pot acabar contracte per a pujar indiscriminadament el lloguer no podrà tampoc traure-la del mercat per a deixar-la buida.
Podria succeir, en canvi, que alguns propietaris de nous habitatges o d’aquelles que no estan en el mercat no les posen mai en lloguer per les restriccions imposades (tancament patronal!), la qual cosa s’hauria de contrarestar amb polítiques impositives contra l’habitatge buit o en desús, com fa França¹ i com ens permet la Llei 2/2017 de la Generalitat, que dóna impuls a la funció social de l’habitatge recollit en la Constitució.
Afavorir el xicotet arrendatari
Fa falta, per tant, una regulació més exhaustiva del sistema d’arrendaments urbans. Aquesta regulació també afavoriria al xicotet arrendador. Per exemple, podria exigir certes formalitats en els contractes de lloguer, com fa la normativa francesa en obligar a inventariar el mobiliari al principi i al final de cada arrendament. Es tracta d’una forma efectiva de controlar possibles comportaments indesitjables d’alguns inquilins.
També son interessants serveis de conciliació i mediació, com l’establit a França, ja que serien de gran utilitat per resoldre xicotetes divergències i afavorir l’enteniment entre les parts. També per a l’Administració de justícia que veuria decréixer la ingent quantitat de demandes d’aquest tipus.
Una reforma que avança, però insuficient
Per tant, la qüestió de l’habitatge a Espanya segueix pendent. El nou decret ens ha portat mesures importants però encara no cobreix els mínims necessaris per a fer del lloguer una alternativa real a la propietat. Aquesta reforma era fonamental, sí, no solament per a defensar els drets dels arrendataris, sinó també per a crear un mercat d’arrendaments urbans més estable i igualitari. No obstant això, el dret a habitatge, pel moment, està només garantit per als propietaris, pel que molt em tem que no evitarà que els inquilins “fugen” quan puguen al règim en propietat en busca de seguretat. I cal tindre en compte que, per a accedir a la propietat, la major part dels mortals necessitaríem pactar amb el diable, endeutant-nos (de nou) molt per damunt de les nostres possibilitats.
I és que, és més que previsible que noves crisis estiguen per vindre. Per això, sostindre de nou l’accés a habitatge a base d’hipoteques, sense crear garanties per als arrendataris, és permetre que les entitats financeres (i els fons d’inversió), davant capritxos del mercat, tornen a apropiar-se del nostre parc d’habitatges i amb això, de la nostra ciutat.
¹A França, aquestes taxes s’apliquen a qualsevol que posseïsca un habitatge buit, siga persona jurídica o física. Es tracta d’un mètode per a “animar” als propietaris a llogar en aquelles zones on existeix poca oferta de lloguer. Hi ha dos tipus. Una s’aplica a les persones que posseïsquen un habitatge buit des d’almenys un any en alguna de les zones d’alta pressió urbanística i són determinades per decret (article 232 del codi general des impots, el Codi Tributari francés) a immobles buits per més de 18 mesos. La segona taxa s’aplica quan no ho fa la primera. És un instrument atorgat als municipis, i seran ells els que han de desenvolupar-lo. En aquest cas s’aplica a immobles buits per més de 2 anys.
