Proteger el alquiler, desincentivar a los fondos de inversión

Luis Fernández Alonso, sociólogo y jurista

No deja de sorprender que el principal argumento contra la regulación del mercado de alquiler sea su “desincentivación”. Utilizando una lógica absolutamente simplista, basada en una especie de ley «innata» de oferta-demanda, los gurús inmobiliarios convierten el mercado de vivienda en un mercadillo de fin de semana: “el nuevo decreto es precipitado y puede paralizar el alquiler” (C. Boada, Blackstone); “si se controlan las alzas, quizás al propietario no le interese poner su vivienda en alquiler” (J. Pérez Luque, Escuela de Negocios ESCP Europe). Nos amenazan con dejar sus viviendas vacías ¿insinúan un cierre patronal?

Obvian, además, que el alquiler es una de las formas que tenemos las personas para acceder a un bien básico y necesario; y es que, cuando hablamos de vivienda estamos hablando de un espacio que, citando textualmente a la RAE, “ofrece refugio a los seres humanos y les protege de las condiciones climáticas adversas, además de proporcionarles intimidad y espacio para guardar sus pertenencias y desarrollar sus actividades cotidianas”. Por tanto, una normativa que pretenda “incentivar” el mercado, deberá establecer condiciones efectivas para cumplir esta finalidad, es decir, ofrecer seguridad, estabilidad y asequibilidad en el acceso a vivienda.

Precisamente, en el preámbulo de la primera versión de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se mencionaba la necesidad de hacer atractivo el alquiler para los españoles, entendiendo que 5 años de duración era plazo suficiente para contemplarlo como alternativa válida a la propiedad. Si bien es objetivamente incomparable 5 años de tenencia en alquiler con el disfrute de una propiedad, aún menos lo eran los tres años a los que redujo el alquiler la reforma de la Ley en 2013. Reforma que, durante estos años, ni siquiera consiguió incentivar a los propietarios, por lo que volver a los 5 años (7 en caso de personas jurídicas), como incorpora el nuevo decreto ley, era una absoluta obligación.

Estabilidad para los alquileres

En una entrevista en el diario La Vanguardia, el ejecutivo de Blackstone, C. Bouda, “recuerda que toda nueva regulación sobre el mercado del alquiler requiere de un «análisis sectorial riguroso» y de un debate entre todos los operadores de mercado, cosa que ahora no ha sucedido”. Bouda, se refiere, sin tapujos, a que deben ser los “operadores de mercado” (ellos) quienes influyan en la legislación sobre alquileres. Es decir, para estos operadores el mercado de alquiler es de los propietarios. Además, insiste en una consecuente paralización del mercado de alquiler con la aplicación del nuevo decreto. Bouda repite la cantinela del miedo: no toques el mercado (mi mercado) o no habrá mercado.

Pues bien, en un estudio comparado de la situación de los alquileres en Europa comprobamos que, países como Alemania, Austria o Francia, aun disponiendo de legislaciones restrictivas del mercado de alquiler, sus tasas de tenencia en este régimen están muy por encima de las nuestras. En Alemania, casi un 50% de las familias viven de alquiler, en Austria un 45% y en Francia alrededor de un 35%. En España, apenas llegamos al 22%.

Estas regulaciones fomentan la estabilidad y el largo plazo de los contratos. Tanto en la normativa alemana como austriaca, los contratos temporales están totalmente tasados para casos excepcionales, y alientan los arrendamientos indefinidos (recordemos que aquí nos están echando las manos a la cabeza por 5 años de duración). En Francia prácticamente ocurre lo mismo, gracias a la renovación automática de los contratos, los arrendadores solo pueden rescindir contrato a los tres años y por causas tasadas. Los tres ordenamientos enfatizan en la motivación del propietario para finalizar el contrato: necesidad de vivienda de un familiar, venderla o reformarla son algunos de las razones que permiten a un arrendador en estos países finalizar contrato de forma ordinaria. No permiten, por tanto, que el propietario finalice contrato para subir el alquiler o por cualquier otra razón no establecida en la ley.

El control de los precios

Precisamente en los últimos meses, los medios de comunicación han venido poniendo el foco de atención en astronómico aumento de los precios del alquiler. Esta revalorización, está provocando que numerosos inquilinos se vean obligados a abandonar sus viviendas ante subidas que, fácilmente, alcanzan el 50% del precio inicial convenido. En consecuencia, no solo desde los movimientos sociales se exige una ley de control de precios como la Ley Alur francesa o la Ley Mietpreisbrense alemana, sino que parece haber un consenso generalizado entre la población en la necesidad de controlar los precios de alquiler. De hecho, en una encuesta que realizó el periódico La Vanguardia, el 70% de los lectores (de un periódico de corte conservador) manifestaban estar de acuerdo con la regulación de los precios.

Estos intentos de “tomar el control” por parte de los ciudadanos encienden la luz de alarma entre inversores y fundamentalistas de la lex mercatoria, que se apresuran a infundir el miedo a la desinversión. No obstante, ante un dato evidente como es que para el 40% de los arrendatarios de nuestro país la vivienda supone una excesiva sobrecarga económica, solo a estos especuladores se les ocurre defender que el mercado de alquiler goza de buena “salud”.

Finalmente, y a pesar de la fuerte demanda social, el nuevo decreto-ley no ha introducido el control de precios entre su articulado. Sí llegaron otras medidas (bienvenidas), como el aplazamiento del lanzamiento en situaciones de vulnerabilidad del inquilino, la subrogación del arrendador en caso de cambio de propietario sin necesidad de inscripción registral o la protección ante los desahucios con fecha abierta.

Causas de finalización del contrato

Sin embargo, se encuentran ausencias importantes. No solo el control de precios del alquiler, sino también la falta absoluta de restricciones al arrendador para acabar el contrato de alquiler al finalizar el plazo. Nuestro sistema de arrendamientos sigue fomentando la temporalidad de los contratos y otorga a los caseros absoluta discreción para finalizarlos pasados los 5 años. Es decir, si por lo que sea al casero no le caemos bien, le basta con notificarnos la no renovación del contrato sin necesidad de justificarse. Es más, este podrá alquilársela a otros inquilinos que acepten un precio más elevado o, sencillamente, dejar la vivienda vacía y sin uso, para vender en otro momento. 

Por el contrario, si la normativa restringiera esta capacidad del arrendador, por ejemplo, estableciendo una relación de causas por las que el arrendador puede resolver el contrato, además de crear un mercado más atractivo, seguro y estable (tanto para arrendador como para arrendatario), serviría para luchar contra la especulación inmobiliaria y el grave problema de vivienda vacía que sufre nuestro país (con cifras que oscilan en torno al 13% del parque de viviendas). Si el propietario no puede terminar contrato para subir indiscriminadamente el alquiler no podrá tampoco sacarla del mercado para dejarla vacía.

Podría suceder, en cambio, que algunos propietarios de nuevas viviendas o de aquellas que no están en el mercado no las pongan nunca en alquiler por las restricciones impuestas (¡cierre patronal!), lo cual se debería contrarrestar con políticas impositivas contra la vivienda vacía o en desuso, como hace Francia1 y como nos permite la Ley 2/2017 de la Generalitat, que da impulso a la función social de la vivienda recogida en la Constitución.

Favorecer al pequeño arrendador

Hace falta, por tanto, una regulación más exhaustiva el sistema de arrendamientos urbanos. Esta regulación también favorecería al pequeño arrendador por otros cauces. Por ejemplo, podría exigir ciertas formalidades en los contratos de alquiler, como hace la normativa francesa al obligar a inventariar al principio y al final. Se trata de una forma efectiva de controlar ciertos comportamientos indeseables de algunos inquilinos, que pueden dejar destrozos en la vivienda.

Servicios de conciliación y mediación, como el establecido en Francia, también serían de gran utilidad, no solo para las partes en conflicto, sino para la Administración de justicia que vería decrecer la ingente cantidad de demandas en este sentido.

Una reforma que avanza, pero insuficiente

Por tanto, la cuestión de la vivienda en España sigue pendiente. El nuevo decreto nos ha traído medidas importantes, pero todavía no cubre los mínimos necesarios para hacer del alquiler una alternativa real a la propiedad. Esta reforma era necesaria, sí, no solo para defender los derechos de los arrendatarios, sino también para crear un mercado de arrendamientos urbanos más estable e igualitario. No obstante, el derecho a vivienda, de momento, solo está garantizado para los propietarios. Por lo que mucho me temo que no evitará que los inquilinos “huyan” cuando puedan al régimen en propiedad en busca de seguridad; y hay que tener en cuenta que, para acceder a la propiedad, la mayor parte de los mortales necesitaríamos pactar con el diablo, endeudándonos (de nuevo) muy por encima de nuestras posibilidades.

Y es que, es más que previsible que nuevas crisis estén por venir por lo que sostener de nuevo el acceso a vivienda a base de hipotecas, sin crear garantías para los arrendatarios, es permitir que las entidades financieras (y los fondos de inversión), ante los caprichos del mercado, vuelvan a apropiarse de nuestro parque de viviendas y con ello, de nuestra ciudad.

1En Francia, estas tasas se aplican a cualquiera que posea una vivienda vacía, se persona jurídica o física. Se trata de un método para “animar” a los propietarios a alquilar en aquellas zonas donde existe poca oferta de alquiler. Hay dos tipos. Una se aplica a las personas que posean una vivienda vacía desde al menos un año en alguna de las zonas de alta presión urbanística y son determinadas por decreto (artículo 232 del código general des impots, el Código Tributario francés) a inmuebles vacíos por más de 18 meses. La segunda tasa se aplica cuando no lo hace la primera. Es un instrumento otorgado a los municipios, y serán ellos los que han de desarrollarlo. En este caso se aplica a inmuebles vacíos por más de 2 años.

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