{"id":988,"date":"2019-03-11T14:21:42","date_gmt":"2019-03-11T14:21:42","guid":{"rendered":"https:\/\/elrogle.es\/?p=988\/"},"modified":"2024-06-18T07:43:13","modified_gmt":"2024-06-18T07:43:13","slug":"protegir-el-lloguer-desincentivar-els-fons-dinversio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/elrogle.es\/cas\/protegir-el-lloguer-desincentivar-els-fons-dinversio\/","title":{"rendered":"Proteger el alquiler, desincentivar a los fondos de inversi\u00f3n"},"content":{"rendered":"

No deja de sorprender que el principal argumento contra la regulaci\u00f3n del mercado de alquiler sea su \u201cdesincentivaci\u00f3n\u201d. Utilizando una l\u00f3gica absolutamente simplista, basada en una especie de ley \u201cinnata\u201d de oferta-demanda, los gur\u00fas inmobiliarios convierten el mercado de vivienda en un mercadillo de fin de semana:\u201cel nuevo decreto es precipitado y puede paralizar el alquiler\u201d<\/a><\/u><\/span>(C. Boada, Blackstone); \u201csi se controlan las alzas, quiz\u00e1s al propietario no le interese poner su vivienda en alquiler\u201d (J. P\u00e9rez Luque, Escuela de Negocios ESCP Europe). Nos amenazan con dejar sus viviendas vac\u00edas \u00bfinsin\u00faan un cierre patronal?<\/p>\n

Obvian, adem\u00e1s, que el alquiler es una de las formas que tenemos las personas para acceder a un bien b\u00e1sico y necesario; y es que, cuando hablamos de vivienda estamos hablando de un espacio que, citando textualmente a la RAE, \u201cofrece refugio a los seres humanos y les protege de las condiciones clim\u00e1ticas adversas, adem\u00e1s de proporcionarles intimidad y espacio para guardar sus pertenencias y desarrollar sus actividades cotidianas\u201d. Por tanto, una normativa que pretenda \u201cincentivar\u201d el mercado, deber\u00e1 establecer condiciones efectivas para cumplir esta finalidad, es decir, ofrecer seguridad, estabilidad y asequibilidad en el acceso a vivienda.<\/p>\n

Precisamente, en el pre\u00e1mbulo de la primera versi\u00f3n de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se mencionaba la necesidad de hacer atractivo el alquiler para los espa\u00f1oles, entendiendo que 5 a\u00f1os de duraci\u00f3n era plazo suficiente para contemplarlo como alternativa v\u00e1lida a la propiedad. Si bien es objetivamente incomparable 5 a\u00f1os de tenencia en alquiler con el disfrute de una propiedad, a\u00fan menos lo eran los tres a\u00f1os a los que redujo el alquiler la reforma de la Ley en 2013. Reforma que, durante estos a\u00f1os, ni siquiera consigui\u00f3 incentivar a los propietarios, por lo que volver a los 5 a\u00f1os (7 en caso de personas jur\u00eddicas), como incorpora el nuevo decreto ley, era una absoluta obligaci\u00f3n.<\/p>\n

 <\/p>\n

Estabilidad para los alquileres<\/h3>\n

En una entrevista en el diario La Vanguardia, el ejecutivo de Blackstone, C. Bouda, \u201crecuerda que toda nueva regulaci\u00f3n sobre el mercado del alquiler requiere de un \u201can\u00e1lisis sectorial riguroso\u201d y de un debate entre todos los operadores de mercado, cosa que ahora no ha sucedido\u201d. Bouda, se refiere, sin tapujos, a que deben ser los \u201coperadores de mercado\u201d (ellos) quienes influyan en la legislaci\u00f3n sobre alquileres. Es decir, para estos operadores el mercado de alquiler es de los propietarios. Adem\u00e1s, insiste en una consecuente paralizaci\u00f3n del mercado de alquiler con la aplicaci\u00f3n del nuevo decreto. Bouda repite la cantinela del miedo: no toques el mercado (mi mercado) o no habr\u00e1 mercado.<\/p>\n

Pues bien, en un estudio comparado de la situaci\u00f3n de los alquileres en Europa comprobamos que, pa\u00edses como Alemania, Austria o Francia, aun disponiendo de legislaciones restrictivas del mercado de alquiler, sus tasas de tenencia en este r\u00e9gimen est\u00e1n muy por encima de las nuestras. En Alemania, casi un 50% de las familias viven de alquiler, en Austria un 45% y en Francia alrededor de un 35%. En Espa\u00f1a, apenas llegamos al 22%.<\/p>\n

Estas regulaciones fomentan la estabilidad y el largo plazo de los contratos. Tanto en la normativa alemana como austriaca, los contratos temporales est\u00e1n totalmente tasados para casos excepcionales, y alientan los arrendamientos indefinidos (recordemos que aqu\u00ed nos est\u00e1n echando las manos a la cabeza por 5 a\u00f1os de duraci\u00f3n). En Francia pr\u00e1cticamente ocurre lo mismo, gracias a la renovaci\u00f3n autom\u00e1tica de los contratos, los arrendadores solo pueden rescindir contrato a los tres a\u00f1os y por causas tasadas. Los tres ordenamientos enfatizan en la motivaci\u00f3n del propietario para finalizar el contrato: necesidad de vivienda de un familiar, venderla o reformarla son algunos de las razones que permiten a un arrendador en estos pa\u00edses finalizar contrato de forma ordinaria. No permiten, por tanto, que el propietario finalice contrato para subir el alquiler o por cualquier otra raz\u00f3n no establecida en la ley.<\/p>\n

 <\/p>\n

El control de los precios<\/h3>\n

Precisamente en los \u00faltimos meses, los medios de comunicaci\u00f3n han venido poniendo el foco de atenci\u00f3n en astron\u00f3mico aumento de los precios del alquiler. Esta revalorizaci\u00f3n, est\u00e1 provocando que numerosos inquilinos se vean obligados a abandonar sus viviendas ante subidas que, f\u00e1cilmente, alcanzan el 50% del precio inicial convenido. En consecuencia, no solo desde los movimientos sociales se exige una ley de control de precios como la Ley Alur francesa o la Ley Mietpreisbrense alemana, sino que parece haber un consenso generalizado entre la poblaci\u00f3n en la necesidad de controlar los precios de alquiler. De hecho, en una encuesta que realiz\u00f3 el peri\u00f3dico La Vanguardia, el 70% de los lectores (de un peri\u00f3dico de corte conservador) manifestaban estar de acuerdo con la regulaci\u00f3n de los precios.<\/p>\n

Estos intentos de \u201ctomar el control\u201d por parte de los ciudadanos encienden la luz de alarma entre inversores y fundamentalistas de la lex mercatoria, que se apresuran a infundir el miedo a la desinversi\u00f3n. No obstante, ante un dato evidente como es que para el 40% de los arrendatarios de nuestro pa\u00eds la vivienda supone una excesiva sobrecarga econ\u00f3mica, solo a estos especuladores se les ocurre defender que el mercado de alquiler goza de buena \u201csalud\u201d.<\/p>\n

Finalmente, y a pesar de la fuerte demanda social, el nuevo decreto-ley no ha introducido el control de precios entre su articulado. S\u00ed llegaron otras medidas (bienvenidas), como el aplazamiento del lanzamiento en situaciones de vulnerabilidad del inquilino, la subrogaci\u00f3n del arrendador en caso de cambio de propietario sin necesidad de inscripci\u00f3n registral o la protecci\u00f3n ante los desahucios con fecha abierta.<\/p>\n

 <\/p>\n

Causas de finalizaci\u00f3n del contrato<\/h3>\n

Sin embargo, se encuentran ausencias importantes. No solo el control de precios del alquiler, sino tambi\u00e9n la falta absoluta de restricciones al arrendador para acabar el contrato de alquiler al finalizar el plazo. Nuestro sistema de arrendamientos sigue fomentando la temporalidad de los contratos y otorga a los caseros absoluta discreci\u00f3n para finalizarlos pasados los 5 a\u00f1os. Es decir, si por lo que sea al casero no le caemos bien, le basta con notificarnos la no renovaci\u00f3n del contrato sin necesidad de justificarse. Es m\u00e1s, este podr\u00e1 alquil\u00e1rsela a otros inquilinos que acepten un precio m\u00e1s elevado o, sencillamente, dejar la vivienda vac\u00eda y sin uso, para vender en otro momento.<\/p>\n

Por el contrario, si la normativa restringiera esta capacidad del arrendador, por ejemplo, estableciendo una relaci\u00f3n de causas por las que el arrendador puede resolver el contrato, adem\u00e1s de crear un mercado m\u00e1s atractivo, seguro y estable (tanto para arrendador como para arrendatario), servir\u00eda para luchar contra la especulaci\u00f3n inmobiliaria y el grave problema de vivienda vac\u00eda que sufre nuestro pa\u00eds (con cifras que oscilan en torno al 13% del parque de viviendas). Si el propietario no puede terminar contrato para subir indiscriminadamente el alquiler no podr\u00e1 tampoco sacarla del mercado para dejarla vac\u00eda.<\/p>\n

Podr\u00eda suceder, en cambio, que algunos propietarios de nuevas viviendas o de aquellas que no est\u00e1n en el mercado no las pongan nunca en alquiler por las restricciones impuestas (\u00a1cierre patronal!), lo cual se deber\u00eda contrarrestar con pol\u00edticas impositivas contra la vivienda vac\u00eda o en desuso, como hace Francia1 y como nos permite la Ley 2\/2017 de la Generalitat, que da impulso a la funci\u00f3n social de la vivienda recogida en la Constituci\u00f3n.<\/p>\n

 <\/p>\n

Favorecer al peque\u00f1o arrendador<\/h3>\n

Hace falta, por tanto, una regulaci\u00f3n m\u00e1s exhaustiva el sistema de arrendamientos urbanos. Esta regulaci\u00f3n tambi\u00e9n favorecer\u00eda al peque\u00f1o arrendador por otros cauces. Por ejemplo, podr\u00eda exigir ciertas formalidades en los contratos de alquiler, como hace la normativa francesa al obligar a inventariar al principio y al final. Se trata de una forma efectiva de controlar ciertos comportamientos indeseables de algunos inquilinos, que pueden dejar destrozos en la vivienda.<\/p>\n

Servicios de conciliaci\u00f3n y mediaci\u00f3n, como el establecido en Francia, tambi\u00e9n ser\u00edan de gran utilidad, no solo para las partes en conflicto, sino para la Administraci\u00f3n de justicia que ver\u00eda decrecer la ingente cantidad de demandas en este sentido.<\/p>\n

 <\/p>\n

Una reforma que avanza, pero insuficiente<\/h3>\n

Por tanto, la cuesti\u00f3n de la vivienda en Espa\u00f1a sigue pendiente. El nuevo decreto nos ha tra\u00eddo medidas importantes, pero todav\u00eda no cubre los m\u00ednimos necesarios para hacer del alquiler una alternativa real a la propiedad. Esta reforma era necesaria, s\u00ed, no solo para defender los derechos de los arrendatarios, sino tambi\u00e9n para crear un mercado de arrendamientos urbanos m\u00e1s estable e igualitario. No obstante, el derecho a vivienda, de momento, solo est\u00e1 garantizado para los propietarios. Por lo que mucho me temo que no evitar\u00e1 que los inquilinos \u201chuyan\u201d cuando puedan al r\u00e9gimen en propiedad en busca de seguridad; y hay que tener en cuenta que, para acceder a la propiedad, la mayor parte de los mortales necesitar\u00edamos pactar con el diablo, endeud\u00e1ndonos (de nuevo) muy por encima de nuestras posibilidades.<\/p>\n

Y es que, es m\u00e1s que previsible que nuevas crisis est\u00e9n por venir por lo que sostener de nuevo el acceso a vivienda a base de hipotecas, sin crear garant\u00edas para los arrendatarios, es permitir que las entidades financieras (y los fondos de inversi\u00f3n), ante los caprichos del mercado, vuelvan a apropiarse de nuestro parque de viviendas y con ello, de nuestra ciudad.<\/p>\n

 <\/p>\n

\u00b9<\/a>En Francia, estas tasas se aplican a cualquiera que posea una vivienda vac\u00eda, se persona jur\u00eddica o f\u00edsica. Se trata de un m\u00e9todo para \u201canimar\u201d a los propietarios a alquilar en aquellas zonas donde existe poca oferta de alquiler. Hay dos tipos. Una se aplica a las personas que posean una vivienda vac\u00eda desde al menos un a\u00f1o en alguna de las zonas de alta presi\u00f3n urban\u00edstica y son determinadas por decreto (art\u00edculo 232 del c\u00f3digo general des impots, el C\u00f3digo Tributario franc\u00e9s) a inmuebles vac\u00edos por m\u00e1s de 18 meses. La segunda tasa se aplica cuando no lo hace la primera. Es un instrumento otorgado a los municipios, y ser\u00e1n ellos los que han de desarrollarlo. En este caso se aplica a inmuebles vac\u00edos por m\u00e1s de 2 a\u00f1os.<\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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