En nuestro d\u00eda a d\u00eda en el trabajo nos encontramos con dudas, conflictos y problem\u00e1ticas de lo m\u00e1s variopintas. En cuanto a los inquilinos, hay algunas que se repiten con mucha frecuencia y que creemos importante resumir.<\/p>\n
Algunas cuestiones previas<\/strong><\/p>\n Antes de entrar al detalle, conviene tener en cuenta que cuando se formaliza un contrato de alquiler de vivienda prevalece la voluntad de las partes. Esto quiere decir que aquello que acordemos \u201cva a misa\u201d. No obstante, existen art\u00edculos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que son imperativos, o sea, que el contrato no puede contradecirlos. Por tanto, tendremos que tener en cuenta si el nuestro contiene cl\u00e1usulas nulas, es decir, aquellas cl\u00e1usulas que van en contra de lo que los art\u00edculos imperativos dicen. Algunas de estas disposiciones consideradas nulas son: los falsos arrendamientos de temporada, la negativa del arrendador a la pr\u00f3rroga legal o el obligado cumplimiento al inquilino del primer a\u00f1o.<\/p>\n Es frecuente encontrarse contratos de alquiler que son b\u00e1sicamente modelos descargados de internet moldeados con cl\u00e1usulas que convienen al arrendador y perjudican al inquilino. Pero mucho cuidado con esto: no todas estas cl\u00e1usulas \u201cinjustas\u201d son nulas. Si aceptamos el contrato, deberemos asumir algunas de estas cl\u00e1usulas y otras, en cambio, podr\u00edan entenderse como nulas. Decimos \u201cpodr\u00edan\u201d porque el \u00fanico que puede decidirlo ser\u00e1 un juez, aunque es muy \u00fatil tener conocimiento de su existencia porque nos proporcionar\u00e1 mayor capacidad de negociaci\u00f3n. Las nulas ser\u00e1n aqu\u00e9llas que limiten un derecho concedido por la LAU.<\/p>\n Por ejemplo, podemos aceptar en nuestro contrato pagar la comunidad o el IBI, lo cual acabar\u00edamos asumiendo sin lugar a dudas, o podemos haber firmado un contrato con una cl\u00e1usula que permita al propietario entrar en nuestra vivienda cuando le venga en gana, y en este caso deber\u00eda considerarse nulo por violaci\u00f3n de la intimidad del domicilio y podr\u00edamos reclamar su inaplicaci\u00f3n.<\/p>\n Dicho esto, vamos a resumir los conflictos y dudas m\u00e1s frecuentes que solemos encontrarnos en nuestra d\u00eda a d\u00eda y darles una \u201csencilla\u201d respuesta jur\u00eddica:<\/p>\n 1. Cu\u00e1nto es el m\u00ednimo que puede durar mi contrato de alquiler? \u00bfSi mi contrato est\u00e1 estipulada una duraci\u00f3n de 6 meses, por ejemplo, debo abandonar el inmueble una vez pasado este periodo?<\/strong><\/p>\n Cuando se trata de vivienda habitual, los contratos tienen una duraci\u00f3n m\u00ednima de un a\u00f1o, prorrogable por dos a\u00f1os m\u00e1s. Es decir, el inquilino, mientras sea su vivienda habitual, podr\u00e1 residir en la vivienda durante tres a\u00f1os desde el inicio del contrato siempre que as\u00ed sea su voluntad.<\/p>\n No obstante, podemos encontrarnos con contratos de alquiler de temporada, pese a que esta sea nuestra vivienda habitual. Esta es una \u201ctrampa\u201d habitual. A veces nos encontramos con arrendamientos de menos de un a\u00f1o de duraci\u00f3n para intentar alegando que es un arrendamiento de temporada. No obstante, para que un arrendamiento pueda ser considerado de temporada, deben cumplirse dos requisitos<\/p>\n Si no existe una justificaci\u00f3n de la temporalidad y el inmueble es la vivienda habitual del arrendatario, con independencia de lo que diga el contrato, el inquilino tendr\u00e1 derecho a estar hasta los tres a\u00f1os.<\/p>\n Negativa a la pr\u00f3rroga legal: otra cl\u00e1usula habitual que trata de reducir la duraci\u00f3n legal de los contratos es aquella que se\u00f1ala que el arrendamiento tiene una duraci\u00f3n m\u00e1xima de un a\u00f1o, transcurrido el cual las partes podr\u00e1n decidir prorrogarlo. Esta cl\u00e1usula es contraria a la ley por lo que se prorrogar\u00e1 obligatoriamente para el arrendador y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un m\u00e1ximo de tres a\u00f1os.<\/p>\n 2. \u00bfPueden subirme el precio del alquiler?<\/strong><\/p>\n Como dec\u00edamos, los contratos de alquiler tienen una duraci\u00f3n m\u00ednima de tres a\u00f1os inalterables por el arrendador (excepto en ciertos casos). Por tanto, durante ese periodo, s\u00f3lo podr\u00e1n subirnos el alquiler a\u00f1o tras a\u00f1o y \u00fanicamente si ha sido pactado previamente en el contrato, bien siguiendo un \u00edndice de referencia (generalmente el IPC) o una actualizaci\u00f3n \u201cfija\u201d similar. Es decir, nuestro contrato podr\u00e1 establecer que cada a\u00f1o se aumentar\u00e1 la renta en 5 euros. Ahora bien, para que esta subida sea efectiva, el propietario deber\u00e1 comunic\u00e1rselo al inquilino de forma fehaciente antes de cumplir el a\u00f1o, por lo que, si el propietario no nos comunica la actualizaci\u00f3n del precio, no estaremos obligados a pagar m\u00e1s.<\/p>\n Muy diferente ser\u00e1 cuando pasen tres a\u00f1os del contrato. En este caso, si el propietario nos lo ha comunicado fehacientemente con al menos 30 d\u00edas de antelaci\u00f3n a la fecha de finalizaci\u00f3n del mismo, nuestro viejo contrato puede quedar rescindido y no s puede exigir formalizar uno nuevo, con una renta m\u00e1s elevada u otras nuevas condiciones, o abandonar el inmueble. As\u00ed es como suceden gran parte de los \u201cdesahucios\u201d de alquiler (que han venido a llamarse \u201cdesahucios silenciosos\u201d) y los desplazamientos de poblaci\u00f3n en nuestras ciudades.<\/p>\n 3. \u00bfEstoy obligada a cumplir el primer a\u00f1o de contrato?<\/strong><\/p>\n En muchas ocasiones nos encontramos con cl\u00e1usulas que pretenden obligarnos a permanecer en la vivienda durante el primer a\u00f1o. Pues bien, no se puede obligar a cumplir el primer a\u00f1o de duraci\u00f3n.\n\nEl inquilino podr\u00e1 terminar el contrato, una vez transcurridos seis meses, avisando con 30 d\u00edas de antelaci\u00f3n al arrendador. Si quiere abandonar el inmueble antes de los seis meses, deber\u00e1 pagar los meses que queden hasta cumplir el sexto mes (aunque puede pactarse otra cosa con la propiedad). Adem\u00e1s, se podr\u00e1 establecer una penalizaci\u00f3n para el caso de desistimiento del contrato. Este \u201ccastigo\u201d ser\u00e1 el equivalente a una mensualidad de la renta por cada a\u00f1o que quede por cumplir. Es decir, si terminamos el contrato a los 6 meses (el m\u00ednimo), y la renta era de 300 euros, la penalizaci\u00f3n podr\u00eda ser de 150 euros. Para que exista esta penalizaci\u00f3n deber\u00e1 pactarse en el contrato y nunca podr\u00e1 ser superior.<\/p>\n 4. Tengo un contrato que esta a punto de cumplir los 3 a\u00f1os de duraci\u00f3n, \u00bfHe de abandonar el inmueble o ponerme en contacto con el propietario?<\/strong><\/p>\n Una vez cumplidos los tres a\u00f1os, el contrato sigue prorrog\u00e1ndose anualmente a menos que alguna de las partes diga lo contrario.\n\nEs decir, si vemos que se van a acabar los tres primeros a\u00f1os de contrato y nuestra intenci\u00f3n como inquilinos es seguir en la vivienda, no tenemos la obligaci\u00f3n de comunicar nada a la propietaria y podremos quedarnos en la vivienda al menos durante un a\u00f1o m\u00e1s. Ahora bien, si la propietaria nos comunica de forma fehaciente y con al menos treinta d\u00edas de antelaci\u00f3n su intenci\u00f3n de no renovar el contrato, tendremos que recoger nuestras cosas y marcharnos.<\/p>\n Por ejemplo, si el arrendador nos dice que no quiere renovar el contrato cuatro d\u00edas despu\u00e9s de la finalizaci\u00f3n del mismo, no tendremos por qu\u00e9 abandonar la vivienda hasta el pr\u00f3ximo a\u00f1o. Lo mismo ocurrir\u00eda si nos avisara con solo quince d\u00edas de antelaci\u00f3n.<\/p>\n 5. \u00bfPuede el propietario \u201cecharme\u201d de la vivienda antes de los tres a\u00f1os m\u00ednimos de duraci\u00f3n?<\/strong><\/p>\n S\u00ed, pero solo en ciertos casos. Te mencionamos algunos<\/p>\n 6. \u00bfDebo pagar m\u00e1s de un mes de fianza? \u00bfMe pueden exigir el pago de meses del alquiler por adelantado?<\/strong><\/p>\n El arrendador no te podr\u00e1 exigir que pagues por adelantado m\u00e1s de una mensualidad del alquiler. Otra cosa es que t\u00fa prefieras hacerlo as\u00ed.<\/p>\n Respecto a la fianza: \u00e9sta no puede ser superior a m\u00e1s de un mes de renta. No obstante, esta restricci\u00f3n tiene \u201ctrampa\u201d ya que se permite que las partes pacten garant\u00edas adicionales. De ah\u00ed que nos encontremos con propietarias e inmobiliarias que nos pidan incluso hasta 6 mensualidades de dep\u00f3sito como garant\u00eda de pago y contra lo cual no podemos hacer nada y tendremos que estar atentos a lo estipulado en el contrato.<\/p>\n 7. Reparaciones. \u00bfDebe el inquilino ocuparse de las reparaciones del inmueble? \u00bfSe puede pactar que as\u00ed sea?<\/strong><\/p>\n Este suele ser uno de los puntos m\u00e1s conflictivos de las relaciones propietario-inquilino. Y de hecho la ley tampoco nos aclara nada. Intentamos esbozar algunas ideas.<\/p>\n El arrendador tiene obligaci\u00f3n de realizar las obras necesarias para la adecuada conservaci\u00f3n de la vivienda. El traslado de estas obligaciones al arrendatario (tales como las cl\u00e1usulas en las que se obliga al arrendatario a realizar cualesquiera reparaciones con independencia de su origen) puede ser considerado nulo.<\/p>\n El inquilino deber\u00e1 comunicar al arrendador la necesidad de realizar reparaciones. Lo mejor es que esta comunicaci\u00f3n sea lo m\u00e1s fehaciente posible y describa bien el problema. Si la reparaci\u00f3n es urgente, podr\u00e1 realizarla el mismo inquilino, previa comunicaci\u00f3n al arrendador, para evitar un da\u00f1o inminente, y luego reclamarle el pago al propietario.<\/p>\n Por tanto, no se puede pactar que sea la inquilina la que asuma las obras, pues es deber del propietario mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Ahora bien, aquellas peque\u00f1as reparaciones necesarias por el uso normal de la vivienda, ser\u00e1n de cuenta de la inquilina. Es decir, las peque\u00f1as reparaciones, como arreglar la pata de una mesa, un caj\u00f3n, etc, se deber\u00e1 encargar el inquilino. Ahora bien, si se nos rompe el calentador o una tuber\u00eda pierde agua, deber\u00e1 encargarse el propietario.<\/p>\n 8. \u00bfPuede la propietaria acceder a la vivienda?<\/strong><\/p>\n A veces nos encontramos con cl\u00e1usulas que establecen una facultad de acceso de la arrendadora a la vivienda para comprobar el estado. Dicha cl\u00e1usula es contraria a la inviolabilidad del domicilio establecida en el art\u00edculo 18.2 de la Constituci\u00f3n Espa\u00f1ola. Por tanto, si el propietario quiere acceder a la vivienda, deber\u00e1 pedir permiso al inquilino.<\/p>\n 9. \u00bfPuedo alquilar una habitaci\u00f3n o una parte de la vivienda a otra persona?<\/strong><\/p>\n No. A no ser que lo permita el arrendador. La ley solo permite el subarriendo con su consentimiento. Se ha de estar atentos a esto, porque en caso de alquilar una habitaci\u00f3n sin consentimiento, el arrendador tendr\u00e1 motivos para desahuciarnos.<\/p>\n 10. Se me acaba el contrato de alquiler y el due\u00f1o me dice que en un mes me tengo que ir. \u00bfQu\u00e9 hago?<\/strong><\/p>\n Si han pasado los tres a\u00f1os obligatorios para la propiedad y te ha preavisado fehacientemente de su voluntad de no renovar, con al menos un mes de antelaci\u00f3n, entonces la inquilina tiene la obligaci\u00f3n de abandonar la vivienda.<\/p>\n Ahora bien, si la situaci\u00f3n social, econ\u00f3mica, sanitaria o personal es muy delicada y no podemos abandonar inmediatamente la vivienda, hemos de saber que solamente por orden judicial se puede obligar a alguien a abandonar una vivienda. Creemos que lo mejor en estos casos ser\u00e1 procurar una soluci\u00f3n amistosa con la propiedad. Por ejemplo, una pr\u00f3rroga del contrato por un tiempo que sea beneficioso para las dos partes.<\/p>\n 11. Cambio de propietario. \u00bfQu\u00e9 pasa si el propietario vende la vivienda mientras tenga contrato en vigor?<\/p>\n Es un caso ya muy t\u00edpico. En principio como inquilinos no nos tendr\u00eda que afectar, dado que el comprador y nuevo propietario pasar\u00eda a ser el nuevo arrendador y por lo tanto el contrato continuar\u00eda en vigor. Ahora bien, esto s\u00f3lo es seguro al cien por cien cuando el contrato est\u00e9 inscrito en el registro de la propiedad, extremo que pr\u00e1cticamente no se da nunca. En el resto de casos, un juez podr\u00eda invalidar el contrato al considerar al comprador como de \u201cbuena fe\u201d<\/span><\/p>\n Por lo tanto, cuando nos encontramos ante esta situaci\u00f3n, lo primero que tenemos que hacer es continuar pagando. Si nos han notificado el cambio, tendremos que tratar de pagar al nuevo propietario el alquiler. Si acepta el pago, habr\u00e1 de entenderse que el contrato contin\u00faa vigente. Si no podemos (porque no lo acepta o no responde) la mejor opci\u00f3n es enviarle una comunicaci\u00f3n formal (escrita) y, de nuevo, fehaciente, mostrando nuestra voluntad de continuar pagando el alquiler y solicit\u00e1ndole una forma de pago. Si todav\u00eda y todo no encontramos respuesta, como \u00faltimo recurso tendr\u00edamos que acudir a juzgados a tratar de consignar el pago.<\/p>\n 12. No puedo pagar\u2026 \u00bfqu\u00e9 hago?<\/strong><\/p>\n Este tipo de cuestiones hay que abordarlas desde el primer d\u00eda. No podemos esperarnos a que tengamos el procedimiento judicial, con muchos meses impagados porque nos quedar\u00e1 poco margen de negociaci\u00f3n. En estos casos, debemos acudir a las asociaciones, a Servicios Sociales o a Servicios de Mediaci\u00f3n del Ayuntamiento para que nos ayuden y acompa\u00f1en buscando una soluci\u00f3n.<\/p>\n Si nos vemos en una situaci\u00f3n muy apurada, hay que recordar que nadie puede echarnos sin procedimiento judicial. Es cierto que es obligaci\u00f3n del inquilino pagar y que el propietario tendr\u00e1 razones suficientes, pero en el caso de que sea imposible pagar, se debe saber que se tienen una serie de derechos. Adem\u00e1s, si la relaci\u00f3n no se ha enturbiado a\u00fan, seremos capaces de dialogar y de ser comprendidos, lo que puede permitirnos llegar a acuerdos y evitar el desahucio (al menos judicial).<\/p>\n Asimismo, los procedimientos judiciales de desahucio por alquileres suelen ser cortos para el inquilino, pero largos para el propietario, por lo que siempre les puede interesar llegar a una soluci\u00f3n amistosa (incluso con las relaciones \u201crotas\u201d).<\/p>\n Una vez recibamos la demanda, ante cualquier comunicaci\u00f3n judicial, tenemos que ir inmediatamente a un abogado de confianza o, en su caso, a la ciudad de la justicia para pedir justicia gratuita. Como antes, tendremos un margen de unos 5 o 6 meses hasta que nos puedan echar definitivamente.<\/p>\n Igualmente, es muy recomendable servirse de profesionales de la mediaci\u00f3n que permitan tender puentes entre el inquilino y el arrendador para llegar a acuerdos beneficiosos y seguramente menos costosos que el procedimiento judicial.<\/p>\n Finalmente, si existiera cualquier amenaza o intimidaci\u00f3n, tenemos que denunciarlo inmediatamente a la polic\u00eda.<\/p>\n 13. \u00bfQu\u00e9 hacer si el contrato tiene cl\u00e1usulas como las que aqu\u00ed hemos visto?<\/strong><\/p>\n Lo mejor es asegurarse de si existen clausulas contrarias a la ley antes de firmar del contrato e intentar negociarlas. No obstante, sabemos que generalmente los propietarios est\u00e1n en situaci\u00f3n de superioridad para negociar, por lo que es posible que tengamos que aceptar ciertas cl\u00e1usulas, para conseguir acceder a una vivienda. Esto no implica que se deban cumplir, pues en caso de que surjan problemas, sabremos que es muy probable que un juez nos de la raz\u00f3n.<\/p>\n Por otro lado, hemos de tener en cuenta, que si el contrato incluyera regulaciones contrarias a la ley, esto no invalida el contrato entero, sino s\u00f3lo las regulaciones que pudieran llegar a ser consideradas nulas por los tribunales. Es decir, nuestro contrato de arrendamiento continuar\u00e1 igual, sin tener en cuenta la clausula considerada \u201cnula\u201d.<\/p>\n En resumidas cuentas, nos conviene llevarnos bien con nuestro casero. No es preciso que todas nuestras comunicaciones sean \u201cfehacientes\u201d ya que esto enfr\u00eda las relaciones y al final puede complicarnos la situaci\u00f3n. Se ha de ser inteligente y no reclamar al propietario m\u00e1s de lo que puede asumir, sobre todo si nos interesa mantenernos en la vivienda por m\u00e1s tiempo o, simplemente, que no nos suba el alquiler al acabar el contrato. Recordemos que los contratos duran solo 3 a\u00f1os, por lo que conviene estar todos contentos. Ahora bien, si vemos que nuestro casero no responde a nuestras peticiones, o que lo hace de malas formas, lo ideal es iniciar comunicaciones por escrito, de manera que puedan servirnos para argumentar, tanto en una probable negociaci\u00f3n como en caso de que se interponga demanda judicial.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" En el nostre treball diari ens trobem amb dubtes, conflictes i problemes d\u2019all\u00f2 m\u00e9s diversos. Pel que fa als inquilins, n\u2019hi ha algunes que es repeteixen amb molta freq\u00fc\u00e8ncia i que creiem que \u00e9s important resumir. Algunes q\u00fcestions pr\u00e8vies Abans d\u2019entrar en mat\u00e8ria, conv\u00e9 tindre en compte que quan es formalitza un contracte de lloguer […]<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"acf":[],"yoast_head":"\n\n
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